찾아가는변호사들

깡통전세 숨긴 중개사 무슨 책임 질까요?: 1) 깡통 전셋집을 소개하면서 세입자에게 보증금을 떼일 위험성이 있다는 설명을 전혀 하지 않은 부동산 중개사는 나중에 세입자가 돌려받지 못한 보증금의 40%를 물어내야 한다는 법원 판결(1심)이 처음으로 나왔습니다. 2) A씨는 부동산중개인인 B씨를 통해 서울 구로구에 있는 한 다가구 주택의 방 하나를 전세보증금 1억원에 2년간 임대차계약을 체결하였습니다. 이 건물에는 방이 70개 정도가 있었는데, A씨가 계약할 때는 건물 전체에 22억원 정도의 근저당권이 설정돼 있었습니다. A씨는 막연히 큰 건물이고 담보대출금이 22억원 밖에 없으니 큰 문제는 없을 것이라고 생각하고 아무 생각없이 임대차계약을 체결하고 거주하였습니다. 3) A씨가 입주한 건물은 그로부터 2년이 채 안 되어 경매에 넘겨졌는데, 매각대금이 48억원이고, A씨와 같은 세입자들의 보증금 합계가 29억원이었던 사실을 그제서야 알게 되었습니다. 게다가 A씨는 세입자 중에서 가장 마지막에 전세계약을 체결했던 사람이었기 때문에 다른 세입자들이 A씨보다 우선적으로 변제를 받아가는 상황에 처했고, 결국 A씨는 보증금을 푼도 받지 못하게 되었습니다. 4) A씨는 부동산을 중개하였던 B씨를 상대로 “임대차계약 당시에 중개인이 보증금을 돌려받지 못할 위험성을 알려주지 않아 손해를 입었다”고 주장하면서 1억원을 청구하는 소송을 제기하였던 것입니다. 법원은 “A씨가 기존 임차인들의 보증금 총액이 29억원이라는 사실을 알았다면 전세계약을 체결하지 않았을 것이다. 또한 B씨는 선순위 보증금의 합계액이 거액이라는 사실을 충분히 알 수 있었던 자로서 중개대상물 설명서에 이를 전혀 기재하지 않아 그릇된 정보를 전달함으로써 중개인으로서의 의무를 위반하였다”고 하면서 B씨의 책임을 인정하였지만, A씨 또한 계약할 때 건물의 시가나 권리관계를 정확히 확인하지 않은 책임이 있다고 보아 A씨에게 60%의 책임을 인정한 것입니다. 오늘의 팁1) 다가구와 다세대를 구분하자! 하나의 건물이 여러 개의 호실로 분리되어 있어서 다수의 세입자들이 각각 임대차계약을 체결하여 살고 있는 경우라고 하더라도 소유권이 호실별로 분리되어 있는 경우가 있고, 건물 전체가 하나의 부동산에 불과한 경우가 있는바, 앞의 경우가 다세대 주택, 뒤의 경우가 다가구 주택입니다. 오늘의 팁2) 임차인은 다가구 건물을 조심하면 된다! 깡통전세는 주택의 시가가 전세보증금보다 낮아서 나중에 보증금을 회수할 수 없게 되는 경우를 말하는 것인데, 다세대 주택의 경우에는 자기가 거주할 해당 호실의 부동산등기부를 통해 담보대출금이 얼마인지 바로 확인할 수 있고, 해당 호실의 시가가 기존 담보대출금과 자기가 지급할 임대차보증금을 합한 금액을 초과한다면 아무런 위험이 없을 것입니다. 따라서 다른 호실에 입주하고 있는 다른 세입자들의 보증금까지 확인할 필요가 없는 것입니다. 그런데 다가구 주택은 얘기가 달라집니다. 다가구 주택은 등기부등본을 통해 기존의 담보대출금을 알아볼 수는 있지만 다른 호실에 입주한 임차인들의 보증금이 얼마인지를 알기는 힘들기 때문에, 자기가 전입신고 및 확정일자를 받은 날짜가 다른 세입자보다 늦다면 후순위로 밀려 보증금을 전액 못받을 수 있게 되는 것입니다. 오늘의 팁3) 다가구 주택을 임차하려는 사람은 ①부동산등기부를 통해 기존 대출금이 얼마인지 알아보고, ②부동산 중개인에게 선순위 임차인들의 보증금 총액이 얼마인지, 그리고 건물의 시가가 얼마인지를 물어보고 그 증거를 남겨두어라! 통상 부동산 중개인들은 선순위 임차인들의 보증금 총액이라든지 건물의 시가를 ‘중개대상물 설명서’에 기재하거나 장담해서 말하지 않습니다. 따라서 대화내용을 녹음해 놓는 것이 좋습니다. 나중에 문제가 발생하더라도 부동산 중개인에게 그 책임을 물을 수 있기 때문이지요.; 2023-01-10

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